Doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp làm ăn ra sao giữa "cơn bão" ngành?

Theo báo cáo thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo thị trường năm 2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản công nghiệp duy trì vị trí đầu trong suốt cả năm 2023.

Tổng cộng cả nước có 412 khu công nghiệp đã thành lập trong năm 2023 với tổng diện tích 217,5 nghìn ha. 293 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 92,2 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63 nghìn ha.

Năm 2023, Việt Nam có 7 khu công nghiệp đi vào hoạt động và 13 khu công nghiệp trong quá trình xây dựng. VARS cho biết năm 2023 có rất nhiều “đại bàng” rót vốn đầu tư vào các khu công nghiệp để phát triển các nhà xưởng. Kéo theo đó, giá thuê ở phân khúc bất động sản công nghiệp được nhận định tăng 20% so với cùng kỳ.

Đứng trước cơn bão suy thoái quét diện rộng tại mọi phân khúc bất động sản, bất động sản công nghiệp dường như không bị tác động quá nhiều, thậm chí có một số doanh nghiệp còn báo cáo kết quả kinh doanh tăng trưởng bằng lần so với cùng kỳ năm trước.

Quý IV/2023, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, HoSE: BCM) ghi nhận doanh thu thuần lên đến 5.170 tỷ đồng, cao gấp gần 6 lần so với cùng kỳ năm trước, cơ cấu doanh thu bất động sản, bất động sản đầu tư chiếm 4.670 tỷ đồng trong tổng doanh thu của doanh nghiệp, cao gấp 20 lần cùng kỳ.

Sau khi khấu trừ đi mọi chi phí và thuế, Becamex IDC báo lãi ròng 2.049 tỷ đồng, cao gấp 20 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây cũng là lần đầu tiên kể từ khi niêm yết đến nay doanh nghiệp này có mức lợi nhuận quý chạm ngưỡng trên nghìn tỷ đồng. Chỉ tính riêng mức lợi nhuận quý IV/2023 cũng đã cao hơn lợi nhuận cả năm của năm tài chính 2021, 2022.

Nguyên do bởi cuối năm 2023, Becamex IDC đã chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu đô thị - nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương, phường Hoà Phú, Tp.Thủ Dầu Một cho Công ty TNHH Sycamore, thuộc CapitaLand.

Dự án có quy mô gần 20ha, giá trị chuyển nhượng là 5.085 tỷ đồng. Sycamore đã tạm ứng trước cho BCM hơn 2.300 tỷ đồng, tại bảng cân đối kế toán tính đến cuối năm 2023, Becamex IDC còn khoản thu ngắn hạn của Sycamore gần 2.776 tỷ đồng.

Theo đó luỹ kế năm 2023, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt 8.072 tỷ đồng, tăng 24% so với năm 2022 và lợi nhuận sau thuế đạt 2.314 tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ.

Tại Bình Dương có “ông lớn” Becamex IDC thì tại Đồng Nai không thể không nhắc đến trùm bất động sản công nghiệp Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi; UPCoM: SNZ).

Tổng kết quý IV/2023, Sonadezi ghi nhận doanh thu tăng 22% lên 1.720 tỷ đồng, chủ yếu là tăng trưởng do doanh thu kinh doanh khu công nghiệp bật tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước lên hơn 603 tỷ đồng.

Đồng thời, doanh thu tài chính cũng như doanh thu từ công ty liên kết bật tăng, thêm việc nhiều chi phí được tiết giảm giúp doanh nghiệp lãi sau thuế tăng gấp đôi cùng kỳ năm trước, đạt 412 tỷ đồng.

Kết thúc năm 2023, “trùm” bất động sản khu công nghiệp tại Đồng Nai thu về 5.647 tỷ đồng doanh thu thuần, đây là mức doanh thu cao kỷ lục của doanh nghiệp kể từ khi niêm yết. Theo đó, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp cũng tăng 24% so với năm 2022 lên 1.387 tỷ đồng.

Tính đến ngày 31/12/2023, Sonadezi ghi nhận tổng tài sản đi ngang đạt 23.138 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp đang để ra đến hơn 1.000 tỷ đồng tiền nhàn rỗi gửi ngân hàng ngắn hạn và không kỳ hạn.

Dù không có doanh thu và lợi nhuận cả nghìn tỷ đồng như các “anh lớn” cùng phân khúc kinh doanh, CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (HoSE: NTC) cũng đã có một năm kinh doanh tương đối khấm khá.

Quý IV/2023, hụt thu từ mảng bất động sản, Nam Tân Uyên chỉ thu về gần 63 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 21% so với cùng kỳ năm trước.

Song trong quý này, doanh thu hoạt động tài chính của Nam Tân Uyên tăng đột biến gấp 3,5 lần cùng kỳ lên hơn 66 tỷ đồng, do ghi nhận chủ yếu đến từ hơn 34 tỷ đồng cổ tức, lợi nhuận được chia và gần 32 tỷ đồng lãi tiền gửi, lãi cho vay.

Theo đó dù doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi suy giảm, những khoản thu tài chính bật tăng đã giúp doanh nghiệp này thu về hơn 67 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng trưởng đến 46% so với cùng kỳ.

Giải trình kết quả tăng trưởng trên, Nam Tân Uyên cho biết, trong kỳ có ghi nhận cổ tức và lợi nhuận được chia từ các công ty có vốn đầu tư, là nguyên nhân chính giúp lợi nhuận quý vừa rồi tăng trưởng. Tại cuối tháng 12/2023, Nam Tân Uyên đang rót hơn 413 tỷ đồng vào công ty liên doanh liên kết và gần 172 tỷ đồng đầu tư vào các đơn vị khác.

Luỹ kế năm 2023, doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp ghi nhận doanh thu giảm 12% về ngưỡng 235 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế lại tăng trưởng 17% lên gần 300 tỷ đồng, chủ yếu vẫn là do khoản lãi tiền gửi đã “gồng gánh” lợi nhuận cho cả công ty.

Theo đó, Nam Tân Uyên cũng đã hoàn thành vượt mục tiêu lợi nhuận đề ra cho năm tài chính này, đây cũng là mức lợi nhuận cao nhất kể từ giai đoạn đại dịch Covid-19 diễn ra hồi năm 2019 đến nay của doanh nghiệp.

Kết thúc năm 2023, tổng tài sản của doanh nghiệp tăng 12% lên mức 4.564 tỷ đồng. Đáng chú ý công ty đang có tới hơn 1.209 tỷ đồng tiền gửi ngắn hạn dưới 12 tháng tại ngân hàng, đây cũng là khoản tiền mang về nguồn thu lãi ổn định giúp doanh nghiệp báo lãi tăng trưởng đều đặn dù hoạt động kinh doanh chính sụt giảm.

Tại khoản mục tài sản dở dang dài hạn, Nam Tân Uyên ghi nhận đang đầu tư hơn 171 tỷ đồng vào Dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng – giai đoạn 2. Dự án trên được triển khai từ năm 2017 và dự kiến hoàn thành trong 5 năm, tổng mức đầu tư là gần 872 tỷ đồng. Đến ngày 31/12/2023, doanh nghiệp chia sẻ dự án mới thực hiện các bước ban đầu về tư vấn, khảo sát thiết kế, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.

Ở phía bên kia bảng cân đối, nợ phải trả của doanh nghiệp tăng gấp đôi đầu kỳ lên hơn 661 tỷ đồng. Điểm sáng trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp là dư nợ vay tài chính chỉ ghi nhận vay tài chính ngắn hạn với hơn 275 tỷ đồng.

Tuy nhiên toàn bộ các khoản vay trên đều là các khoản vay ngắn hạn tại Vietcombank với mục đích vay nhằm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, trả cổ tức, trả lương thưởng và mua cổ phiếu.

Theo VARS, trong 10 năm tới, Việt Nam dự kiến sẽ quy hoạch tăng thêm 115.000ha đất dành cho khu công nghiệp, với khoảng 558 khu công nghiệp trên cả nước, gấp gần 1,5 lần so với số lượng hiện nay.

Ngoài ra, vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Dự kiến năm 2024, vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước.

Nhìn vào bức tranh tài chính của các doanh nghiệp cũng như các chỉ số dự báo của nền kinh tế có thể thấy phân khúc bất động sản công nghiệp còn rất nhiều dư địa để phát triển trong thời gian tới.